Passief Inkomen Blog 2023
De meesten van ons zijn bereid of bereid geweest om een hypotheek af te sluiten om een flat of een huis te kopen. Zelfs de meest gedurfde mensen zijn in staat flats en hypotheken te kopen om later onroerendgoedinkomsten in de vorm van huur te verkrijgen. Ben je ooit gestopt om het verschil tussen een investering in onroerend goed en een financiële investering te vergelijken?
Vastgoedbelegging: waarom lijkt het ons zo aantrekkelijk?
Investeringen in onroerend goed en de looptijd
Het is waar dat we over het algemeen allemaal investeringen in onroerend goed als een winstgevende investering zien. Wie heeft dat niet gehoord: “Ik kocht het appartement voor €100.000 en nu krijg ik €300.000”. Maar deze typische zin, heeft vaak een expliciete of impliciete deadline.
En die periode is meestal lang of heel lang. Met andere woorden, de belangrijkste reden waarom we investeringen in onroerend goed als winstgevend beschouwen, is dat wanneer we in “plafond” investeren, we associëren of accepteren dat het voor de lange termijn is.
investering in onroerend goed te huur
Een andere mogelijkheid is dat we een flat kopen om te huren. In dit geval kunnen we, als het goed is, het geluk hebben om direct een inkomen te hebben in de vorm van huur, en dit wordt ook als iets heel positiefs ervaren: we zien de huurinkomsten maand na maand op onze rekening. Maar laten we niet vergeten dat we in ruil daarvoor aanzienlijk kapitaal hebben moeten inleveren.
Investeren in onroerend goed: illusie wordt ook geleefd
Voor beide gevallen leven we van twee effecten die de werkelijkheid kunnen verblinden. Laten we ons in het voorbeeld dat we gaven voorstellen dat het ons 45 jaar kostte om deze herwaardering waar te nemen. Voor de eenvoudige herwaardering zouden we ongeveer 2,5% of iets meer dan inflatie hebben verkregen.
Hoewel we ook huur ontvangen, is het ook waarschijnlijk dat een groot deel daarvan door hypotheekrenteaftrek zal worden ingenomen. Dat wil zeggen, we vergeten vaak dat we zijn geweest bereid zijn grote sommen geld voor de lange termijn in te zetten en vaak ten koste van lenen.
De lange of zeer lange termijn is zeker degene die het meest illusoire effect veroorzaakt:
- Het eerste effect is niet illusoir, het is de effect van samengestelde rente wat wordt gezien als waardevermeerdering. Dat wil zeggen, het is een echt effect, wat er gebeurt, is dat dit effect pas na een lange of zeer lange periode optreedt.
- De tweede is niet zo voor de hand liggend en is als een illusie van meer waarde doordat inflatie wordt verwerkt in de uiteindelijke prijs, nogmaals vanwege de lange termijn. Laten we in gedachten houden dat een flat na 45 jaar al met 3 zou moeten vermenigvuldigen, alleen al vanwege het effect van 2,5% jaarlijkse inflatie.
(1+2,5%)^45 = 3,03
Met andere woorden, om verder te gaan met het eerste voorbeeld, zou de prijs van ons appartement over 45 jaar al € 300.000 waard moeten zijn om ons te compenseren voor het effect van inflatie.
Investeringen in onroerend goed versus financiële investeringen
Dit alles gezegd hebbende, is het niet dat ik tegen investeringen in onroerend goed ben, verre van dat. Misschien voor een stel waarvan het duidelijk is dat ze altijd in dezelfde stad, dezelfde buurt of hetzelfde appartement zullen wonen, is kopen zeker de meest redelijke optie. Buiten dit geval elke investering in onroerend goed moet worden vergeleken met alle investeringsalternatieven die we tot onze beschikking hebben.
En daar is het erg moeilijk om te concurreren met de aandelenmarkten. En waarom zeg ik variabel inkomen: want het spreekt voor zich dat als ik bereid ben om de komende 45 jaar in een appartement te investeren, ik dat kan en moet vergelijken met de meest logische investering voor die termen: variabel inkomen.
Dit is wat een 30-jarige met een levensverwachting van 85 jaar zou moeten doen (dat is al 55 jaar). Over 45 jaar zijn aandelen erg moeilijk te verslaan. Zo ligt het langetermijnrendement van de S&P 500 (Amerikaanse aandelen) rond de 10%. De € 100.000 van ons eerste voorbeeld zou na 45 jaar zijn geworden:
100.000 * (1+10%)^45 = 7.289.048 volgens de samengestelde renteformule.
Het kan zijn dat een huis in 45 jaar meer in waarde is gestegen of dat we flinke huren hebben gekregen. Maar laten we deze cijfers goed vergelijken voordat we tevreden zijn. Ter verduidelijking, de bovenstaande cijfers betekenen het verkrijgen van een vermenigvuldiger van 72 keer met minimale in- of uitstapkosten, zonder onderhoud, kopzorgen…
Vastgoedinvesteringen, en het definitieve is: liquiditeit
Maar er is ook een veel belangrijkere factor om rekening mee te houden: liquiditeit. De financiële investeringen zijn volledig liquide, onroerend goed is per definitie illiquide (onroerend goed komt uit geïmmobiliseerd) en met zeer dure in- en uitstapkosten.
Wie is er niet in de recente crisis terechtgekomen met een goed appartement zonder markt, niet in staat om te verkopen, totaal gevangen? In termen van risico heeft dit enkele gevolgen die we in onze analyse moeten opnemen.
Bovendien verhindert het feit dat ons huis niet voortdurend op een markt wordt vermeld dat we (behalve in crises) het effect van prijsschommelingen waarnemen: stel je voor dat elke voorbijganger die ons appartement passeerde hardop zou zeggen en voor een moment de prijs megafoon zou zijn bereid zijn te betalen voor ons appartement. Afgezien van een goede hoofdpijn, zouden we ons realiseren dat de prijs die we betalen misschien niet zo goed is.
Investeringen in onroerend goed, financiële investeringen en diversificatie
Het kan heel logisch zijn om in uw hoofdwoning te investeren, maar afgezien daarvan, analyseer uw opties goed, u zou voor een grote verrassing kunnen komen te staan. Investeren in de wereld was misschien eerder binnen het bereik van weinigen.
Nu is het binnen het bereik van velen en met zeer efficiënte en eenvoudige alternatieven. Vaak voeren de grote verdedigers van investeringen in onroerend goed hun activiteiten tot het uiterste door al hun activa in “bumper” te stoppen. Daar maken ze de grote fout om niet te diversifiëren.
Het is prima om een deel van ons vermogen in onroerend goed te beleggen, maar dit moet in percentages worden gehouden die niet hoger zijn dan 10% of 15%. Al onze standaardportefeuilles hebben bijvoorbeeld een percentage dat bestemd is voor beleggingen in onroerend goed in zowel ETF’s als indexfondsen..
En als we toch boven dat percentage willen beleggen, kunnen we dat doen met een meer liquide beleggingsversie, zowel ETF’s als indexfondsen.
