Τα χρήματα έχουν σημασία: Παράγοντες που επηρεάζουν την οικονομική προσιτότητα των στεγαστικών δανείων

Το να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων σας είναι εξίσου σημαντικό με το να βρείτε ένα σπίτι που θα αγαπήσετε εσείς και η οικογένειά σας – αν όχι περισσότερο! Το μέγεθος του δανείου σας είναι ένα μεγάλο μέρος του συνολικού κόστους ιδιοκτησίας σας, αλλά το ίδιο ισχύει και για το επιτόκιο στεγαστικών δανείων που κλειδώνετε, καθώς και άλλα έξοδα κατοικίας, όπως φόρους ιδιοκτησίας και ασφάλιση. Επιπλέον, μπορεί να έχετε πρόσθετες αμοιβές για τους ιδιοκτήτες σπιτιού και ασφάλιστρα ιδιωτικών στεγαστικών δανείων να πληρώσετε.

Ας ρίξουμε μια ματιά σε διάφορους παράγοντες που μπορούν να επηρεάσουν την οικονομική προσιτότητα των στεγαστικών δανείων, ξεκινώντας με τον κανόνα 28/36 για το ύψος του χρέους που πρέπει να έχετε.

Ποιος είναι ο κανόνας 28/36;

Ο κανόνας 28/36 είναι μια φόρμουλα για τον καθορισμό του χρέους που πρέπει να αναλάβει ένα άτομο ή ένα νοικοκυριό. Βασικά, αναφέρει ότι ένα νοικοκυριό δεν πρέπει να ξοδεύει περισσότερο από το 28% του ακαθάριστου μηνιαίου εισοδήματός του στο συνολικό κόστος στέγασης και το 36% στο χρέος, όπως πληρωμές με πιστωτικές κάρτες και δάνεια αυτοκινήτων.

Οι δανειστές χρησιμοποιούν συχνά τον κανόνα 28/36 για να αποφασίσουν εάν θα προσφέρουν ή όχι πίστωση στους δανειολήπτες. Η ιδέα είναι ότι τα φορτία χρέους υψηλότερα από τα όρια 28/36 θα είναι πιθανότατα δύσκολο για ένα άτομο ή νοικοκυριό να συντηρηθούν και μπορεί τελικά να οδηγήσουν σε χρεοκοπία.

Πώς επηρεάζει ο κανόνας 28/36 τον προϋπολογισμό αγοράς σπιτιού σας;

Οι περισσότεροι παραδοσιακοί δανειστές ορίζουν μια μέγιστη αναλογία εξόδων προς εισόδημα νοικοκυριού 28% και μέγιστο συνολικό λόγο χρέους προς εισόδημα 36% όταν χρησιμοποιούν τον κανόνα 28/36 για να αξιολογήσουν την πιστοληπτική σας ικανότητα. Για να γίνει αυτό, μπορεί να ρωτήσουν για το κόστος στέγασης και τους συνολικούς λογαριασμούς χρέους στην αίτηση πίστωσης.

Κάθε δανειστής δημιουργεί τα δικά του πρότυπα για το στεγαστικό χρέος και το συνολικό χρέος ως μέρος του προγράμματος αναδοχής. Αλλά η γενική ιδέα είναι ότι τα έξοδα διαβίωσης του δανειολήπτη (π.χ. ενοίκια, πληρωμές στεγαστικών δανείων) είναι το πολύ 28% του μηνιαίου ή ετήσιου εισοδήματός του. Η συνολική υποχρέωση του δανειολήπτη δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από το 36% του εισοδήματος.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι ένα άτομο κερδίζει 5.000 $ μηνιαίως. Εάν αυτό το άτομο ακολουθεί τον κανόνα 28/36, μπορεί να διαθέσει 1.000 $ μηνιαίως για το κόστος στέγασης και την πληρωμή υποθήκης. Αυτό θα αφήσει επιπλέον $800 διαθέσιμα για την αποπληρωμή άλλων ειδών δανείων.

Μια εύκολη συμβουλή για να μειώσετε την αναλογία χρέους προς εισόδημα είναι να ενοποιήσετε πολλαπλά χρέη και να εκκαθαρίσετε τις οικονομικές σας υποχρεώσεις πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη. Όταν ενοποιείτε πολλαπλά χρέη μέσω ενός προγράμματος ενοποίησης χρέους, οι μηνιαίες πληρωμές σας μειώνονται και καθίσταται ευκολότερο για εσάς να ξεχρεώσετε.

Τι είναι το πιστωτικό σκορ;

Οι πιστωτικές βαθμολογίες είναι τριψήφιοι αριθμοί που δημιουργήθηκαν για να βοηθήσουν τις εταιρείες να προβλέψουν την πιστωτική συμπεριφορά των επιχειρήσεων και των ατόμων. Οι εταιρείες που αναπτύσσουν πιστωτικά σκορ συνήθως εξετάζουν παράγοντες όπως:

• Ιστορικό έγκαιρων πληρωμών.
• Ποσό απλήρωτης οφειλής.
• Ποσό της διαθέσιμης πίστωσης που χρησιμοποιείται.
• Αριθμός και είδος ανοιχτών λογαριασμών δανείου.

Πώς επηρεάζει το πιστωτικό αποτέλεσμά σας τον προϋπολογισμό αγοράς σπιτιού;

Οι ενυπόθηκοι δανειστές εξετάζουν επίσης το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και την πιστωτική σας έκθεση όταν αποφασίζουν εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις και κατά τον υπολογισμό του επιτοκίου σας. Έχουν πολλά διαφορετικά πιστωτικά αποτελέσματα για να διαλέξουν, αλλά οι δανειστές είναι πιο πιθανό να χρησιμοποιήσουν τη βαθμολογία FICOⓇ σας.

Ο γενικός κανόνας είναι ότι ένα καλύτερο πιστωτικό σκορ σας προσφέρει χαμηλότερο επιτόκιο. Πολλοί ενυπόθηκοι δανειστές θα δώσουν προσοχή στην αίτησή σας μόνο εάν η βαθμολογία σας είναι τουλάχιστον 620. Ακόμη και όταν η προκαταβολή είναι μόλις 3% έως 5% της τιμής αγοράς, ένας δανειολήπτης με εξαιρετική πίστωση έχει τους καλύτερους όρους. Ένας δανειολήπτης με προκαταβολή 3% και κακό πιστωτικό σκορ (659 ή χαμηλότερο), από την άλλη πλευρά, πληρώνει περισσότερα σε όλη τη διάρκεια του δανείου.

Εύρος πιστωτικής βαθμολογίας

Εύρος πιστωτικής βαθμολογίας

Είναι νομικά εφικτό να λάβετε δάνειο από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) με πιστωτικό σκορ 500. Ωστόσο, πιθανότατα θα πρέπει να πληροίτε άλλες απαιτήσεις, όπως να έχετε:

• Αριθμός Κοινωνικής Ασφάλισης.
• Καμία πτώχευση τα τελευταία δύο χρόνια.
• Δεν υπάρχουν ανοικτές πωλήσεις, κατασχέσεις ή πράξεις αντί για κατασχέσεις για τα τελευταία τρία χρόνια.

Μπορεί να ισχύουν πρόσθετα κριτήρια και θα πρέπει να σημειώσετε ότι μπορεί να καταλήξετε να πληρώσετε πολύ περισσότερα χρήματα από ό,τι θα κάνατε με διαφορετικό τύπο δανείου.

Ποιοι άλλοι παράγοντες επηρεάζουν πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά;

Το πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά καθορίζεται εν μέρει από:

• Μηνιαίο εισόδημα.
• Αποθεματικά μετρητών για προκαταβολή και έξοδα κλεισίματος.
• Μηνιαία έξοδα.
• Πιστωτική ιστορία.

Όλα αυτά επηρεάζουν τον προϋπολογισμό σας και πόση προκαταβολή μπορείτε να κάνετε. Η προκαταβολή σας ποικίλλει ανάλογα με τον τύπο του δανείου που συνάπτετε και παίζει σημαντικό ρόλο στον προσδιορισμό της οικονομικής προσιτότητας του στεγαστικού σας δανείου.

Μια μεγαλύτερη προκαταβολή μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα χαμηλότερο επιτόκιο και ταχύτερη αύξηση των μετοχών στο σπίτι. Από την άλλη πλευρά, μια χαμηλότερη προκαταβολή μπορεί να σημαίνει ότι θα καταλήξετε με υψηλότερο κόστος συνολικά.

Για παράδειγμα, μπορεί να σας ζητηθεί να πληρώσετε για ιδιωτική ασφάλιση στεγαστικών δανείων (PMI) εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 20 σε ένα παραδοσιακό δάνειο. Αυτό μπορεί να αυξήσει τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου κατά το ετήσιο κόστος του PMI – συνήθως περίπου 1% του οφειλόμενου υπολοίπου του δανείου σας. Μόλις το υπόλοιπο σας φτάσει στο 80% του αρχικού ποσού του δανείου, μπορείτε να ζητήσετε την κατάργηση του PMI.

Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν τρόποι να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς χρήματα. Τόσο το Υπουργείο Υποθέσεων Βετεράνων των ΗΠΑ όσο και το Υπουργείο Γεωργίας των ΗΠΑ έχουν προγράμματα δανείων που δεν απαιτούν προκαταβολή. Επιπλέον, υπάρχουν δάνεια που ζητούν μόνο 3% έως 5%, όπως ένα δάνειο FHA που χρειάζεται μόνο 3,5%.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν τον προϋπολογισμό αγοράς του σπιτιού σας είναι:

• Επιτόκια. Το επιτόκιο που επιβάλλεται στην υποθήκη σας επηρεάζει την προσιτή τιμή του. Τις περισσότερες φορές, οι αγοραστές κατοικιών με υψηλά πιστωτικά σκορ πληρούν τις προϋποθέσεις για φθηνά επιτόκια στεγαστικών δανείων, αν και οι δανειστές λαμβάνουν επίσης υπόψη το εισόδημά σας και άλλα δάνεια.
• Φόροι ιδιοκτησίας. Η αγορά σπιτιού σημαίνει ότι αναλαμβάνετε τις σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις, επομένως θέλετε να λάβετε υπόψη και τους φόρους ιδιοκτησίας εκτός από την πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου. Αυτός ο λογαριασμός μπορεί να είναι πολύ διαφορετικός ανάλογα με την αξία και την τοποθεσία του ακινήτου σας.
• Ασφάλιση ιδιοκτητών σπιτιού. Η ασφάλιση κατοικίας σας προστατεύει από οικονομικές απώλειες σε περίπτωση που αντιμετωπίσετε μια καταστροφή. Διάφοροι παράγοντες επηρεάζουν το ασφάλιστρο, αλλά ο μέσος όρος είναι λίγο πάνω από 1.200 $ ετησίως.
• Κόστος κλεισίματος. Το κλείσιμο είναι το τελευταίο βήμα για την αγορά ενός σπιτιού και συνήθως υπάρχουν έξοδα κλεισίματος που πρέπει να πληρωθούν εκείνη τη στιγμή. Αυτά μπορεί να κυμαίνονται από 2% έως 5% της τιμής του σπιτιού.

Η κατώτατη γραμμή

Τελικά, θέλετε να σκεφτείτε προσεκτικά πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Εάν βασίζετε την απόφασή σας αποκλειστικά στο πόσα χρήματα θέλετε να ξοδεύετε κάθε μήνα για τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων σας, μπορεί να καταλήξετε λίγο.

Αντίθετα, κοιτάξτε ολόκληρη την οικονομική σας κατάσταση. Αυτό ξεκινά με το αν μπορείτε ή όχι να αντέξετε οικονομικά ένα στεγαστικό δάνειο, καθώς και τα άλλα έξοδα που συνεπάγεται η ιδιοκτησία σπιτιού. Αφού τα έχετε κάνει όλα αυτά, ήρθε η ώρα να αρχίσετε να ψάχνετε για το τέλειο σπίτι.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Η Lyle Solomon έχει εκτενή νομική εμπειρία, εις βάθος γνώση και εμπειρία στη χρηματοδότηση καταναλωτών και τη συγγραφή. Είναι μέλος του δικηγορικού συλλόγου της Πολιτείας της Καλιφόρνια από το 2003. Αποφοίτησε από τη Νομική Σχολή McGeorge του Πανεπιστημίου του Ειρηνικού στο Σακραμέντο της Καλιφόρνια, το 1998 και σήμερα εργάζεται για τη Νομική Ομάδα Oak View στην Καλιφόρνια ως κύριος δικηγόρος.